하락론자마저 ‘집값 오른다’… 정부의 규제냐 완화냐, 승부는 신뢰에 달렸다

핵심 요약

• 이재명 정부 출범 5개월 만에 세 번째 대책 예고 — 시장 불안 여전
• 대표적 하락론자까지 “집값 오를 수밖에 없다” 입장으로 선회
• 9월 서울 아파트 평균가 0.8%↑, 강남권 18억 돌파
• 규제 강화의 역효과와 공급 부족이 맞물린 구조적 상승
• 투자자들은 ‘정책 방향’보다 ‘신뢰 신호’를 읽어야 한다

1️⃣ 하락론자의 전환: 왜 ‘오를 수밖에 없다’로 바뀌었나

대표적인 하락론자였던 채상욱 커넥티드그라운드 대표가 올해 들어 입장을 바꿨습니다. 그가 지적한 이유는 명확합니다 — 공급은 늘지 않는데 수요는 왜곡되고 있다는 겁니다.

정부의 단기 규제와 대출 제한은 오히려 시장의 자연스러운 순환을 막고, 매물 잠김을 심화시켰습니다. 그 결과 “하락 사이클”을 예상했던 구간이 되레 반등의 뇌관이 된 셈이죠.

채 대표의 이 발언 이후 실제로 서울 아파트 시장의 체감 온도는 급격히 달라졌습니다. KB자료 기준, 9월 서울 아파트 매매가는 전월 대비 0.8% 상승 — 단독주택 대비 7배 빠른 속도였습니다.

2️⃣ 정책 딜레마: 규제냐 완화냐

이재명 정부는 출범 5개월 만에 벌써 세 번째 부동산 대책을 예고했습니다. 하지만 정책 방향은 여전히 ‘규제와 완화의 줄타기’에 머물러 있습니다.

문재인 정부는 20차례 넘는 규제에도 집값을 잡지 못했습니다. 세금·대출·청약 등 모든 카드를 동원했지만, 결과적으로는 “매물 잠김 + 공급 지연”이라는 부작용만 남았죠. 지금의 정책 신호가 같은 길을 걷지 않으려면, 단순 규제보단 시장 신뢰 회복이 우선돼야 합니다.

현재 발표된 공급 대책 역시 시장 반응은 냉랭합니다. “공급을 늘리겠다”는 선언보다, **‘언제, 어디에, 어떤 속도로’** 가 현실적 실행의 핵심입니다.

3️⃣ 시장 시그널: 데이터가 말하는 분위기 반전

최근 시장의 흐름을 보면 ‘단기적 반등’이라기보다 ‘심리적 복원’에 가깝습니다. 6·27 대출규제와 9·7 공급정책에도 불구하고, 서울 주요 14개 구의 평균 아파트 가격은 사상 처음으로 18억 원을 돌파했습니다.

이건 단순한 투기 수요가 아닙니다. 실거주와 투자 수요가 동시에 되살아난, **이중 압력 구간**입니다. ‘지금 아니면 더 비싸진다’는 심리가 다시 확산되면서 거래량이 점진적으로 늘고 있죠.

4️⃣ 투자 인사이트: 지금 주목할 포인트

① 정책보다 “신뢰 시그널”을 먼저 보자

시장은 정부 발표보다 ‘정부를 믿을 수 있나’를 더 빠르게 반응합니다. 발표 직후 하락이 아닌 상승이 이어진다면, 이미 투자 심리는 돌아섰다는 뜻이죠.

② 규제 강화? 오히려 강남·수도권 집중을 부른다

투자자들은 불확실성이 클수록 안정적인 자산을 찾습니다. 그래서 항상 규제의 초점이 된 ‘똘똘한 한 채’는 더 강해집니다. 지금처럼 공급이 제한된 상황에선, 정책 리스크가 오히려 상승 모멘텀으로 작용할 수 있습니다.

③ 지금 당장 진입하기보단 “신호 구간” 체크

• ① 정책 발표 직후 2주간 거래량 증가
• ② 전세가율 반등
• ③ 대출 규제 완화 언급 빈도 증가

이 3가지가 동시에 나타나면, 단기 반등이 아니라 **추세 전환의 초입**일 가능성이 높습니다.

④ 투자자의 현실적 포지션

지금 시장은 단기 수익형보다는 ‘포트폴리오 조정기’로 보는 게 현명합니다. 기존 보유 자산은 지키되, 추가 매수는 정책 발표 시점과 유동성 지표를 보고 단계적으로 접근하세요.

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